본 마켓은 중개 수수료를 받지 않는 순수 직거래 공간이므로, 계약 체결 전 다음 사항들을 양 당사자가 직접 철저하게 검증하셔야 피해를 예방할 수 있습니다.
요양원 등 장기요양기관은 일반 부동산과 다르게 잔금을 치른다고 해서 바로 양도·양수가 완료되는 것이 아닙니다.
기존 사업자(매도자)는 폐업 절차를 밟아야 하고, 신규 사업자(매수자)는 구청 및 건강보험공단에 신설 신청을 하여 허가를 받아야만 합니다.
따라서 폐업과 신설이 동시에 이루어지는 구조이므로, 직거래 과정에서 매우 세심한 주의와 사전 확인이 필요합니다.
매수 희망자에게 시설명, 주소, 재무제표 등을 공개하기 전, 반드시 "본 정보를 외부에 유출할 시 모든 손해를 배상한다"는 서면 비밀유지약정서를 먼저 작성한 후 상세 정보를 오픈하세요.
시설 권리금(시설비, 프리미엄)에 대한 합의서(약정서)를 먼저 명확히 작성한 뒤, 건물 임대차 계약이나 매매 계약을 진행해야 대금 지급 과정에서 잡음이 없습니다.
최종 계약 도장을 찍고 잔금이 치러지기 전까지는 직원들이나 수급자 보호자들에게 매매 사실을 비밀로 유지하는 것이 좋습니다. 사전에 소문이 나면 인력 이탈로 인해 시설 가치가 하락할 수 있습니다.
주의: 현재 운영 중인 시설이라 하더라도, 지방자치단체(시·군·구청) 담당 공무원에게 대표자 변경(지위승계) 시 소방이나 시설 기준을 새로 맞춰야 하는지 반드시 사전 확인해야 합니다. (법이 바뀌어 승계 시점에 수천만 원 들여 리모델링을 다시 해야 하는 경우가 있습니다.)
해당 시설이 국민건강보험공단 평가에서 어떤 등급(A~E)을 받았는지, 최근 현지조사(실사)를 받았거나 지정취소, 업무정지 등의 행정처분 진행/대기 중인 내역이 없는지 지자체에 반드시 확인해야 합니다. 인수 후 처분이 승계되어 문을 닫아야 하는 끔찍한 상황을 막아야 합니다.
매도자가 제시하는 매출(급여비용 청구액)이 실제 건보공단에서 지급된 내역과 일치하는지 통장 내역 및 '장기요양청구시스템' 화면을 통해 대조 확인하세요. 가짜 환자(유령 수급자)가 섞여 있는지 꼼꼼히 봐야 합니다.
기존 요양보호사, 시설장, 간호사 등 직원들의 퇴직금 충당금, 미지급 급여, 4대 보험 미납금 등이 있는지의 여부를 확인해야합니다. 그리고 미납금이 있다면 누가 부담할 것인지 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 특히 인수 후 첫달의 급여를 누가 지불할지에 대해서도 반드시 사전 협의가 되어야합니다. 이전 원장님과 일했던 기간의 급여를 새로운 원장님이 지불해야 할 수도 있습니다.
최종 잔금은 지자체로부터 '장기요양기관 지정 승인(대표자 변경 완료)' 서류가 완전히 발급된 것을 확인한 직후에 지급하는 것이 가장 안전합니다. 승인이 거부될 경우, 특히 대출이 승인되지 않을 경우에, 모든 계약은 원상복구된다는 특약을 반드시 넣으세요. 계약금을 돌려받지 못하는 최악의 경우도 발생할 수 있습니다. 계약서를 쓰실때, 반드시 특약을 넣으셔야 합니다.
직거래 마켓을 통해 좋은 파트너를 만나셨더라도, 최종 계약서 작성 및 검토 단계에서는 행정사, 변호사, 또는 요양원 전문 세무사 등 전문가의 자문을 받거나 공증을 거치는 것을 강력히 권장합니다.